Comment fonctionne une PPE?
Définition d’une PPE
La propriété par étages (PPE) est une forme particulière de copropriété et offre divers avantages. Elle répond à un souhait individuel de propriété du logement, mais aussi une solution face à la diminution des surfaces constructibles en Suisse. La propriété par étages est une copropriété où plusieurs personnes sont propriétaires d’une certaine partie d’une habitation. Sa particularité est que dans la copropriété, chaque propriétaire est doté d’un droit exclusif qui s’applique à son logement, mais éventuellement aussi à une autre pièce, par exemple un atelier. Ce droit exclusif permet d’aménager l’intérieur du logement, de vendre le bien ou le grever d’hypothèques. Pour bénéficier d’un droit exclusif il faut que le bien en question forme un tout et dispose d’un accès propre.
Ainsi, dans une PPE, on distingue :
- les parties privées sur lesquelles le copropriétaire a un droit exclusif de jouissance et d’utilisation (l’intérieur de son appartement, les murs internes non porteurs, la porte d’entrée de l’appartement, la partie intérieure du balcon, etc.) ;
- les parties communes dont les membres de la PPE sont copropriétaires (la parcelle, les murs porteurs, le toit, le revêtement de la façade, l’ascenseur, etc.).
La propriété par étages offre l’avantage que les coûts et les risques sont partagés par tous les copropriétaires.
La forme la plus connue de la propriété par étages est la « forme horizontale », c’est-à-dire la division d’un immeuble d’appartements en étages ou en unités encore plus petites. Le cas de plusieurs immeubles d’appartements construits sous forme de maisons mitoyennes constituant ainsi un ensemble est plus rare dans la pratique.
Les points clés de la constitution d’une PPE
L’acte constitutif permet l’entrée en vigueur et la validité de la propriété par étages. Ce dernier est une déclaration contenant la forme juridique authentique et l’inscription au registre foncier. Un simple accord informel ne suffit pas pour constituer une propriété par étages.
L’article 712 section 2 du Code Civil suisse (CC) régit l’acte constitutif et peut être conclu sur la base d’un contrat par écrit et signé par les copropriétaires, ou sur la base d’une déclaration du propriétaire individuel.
Chaque propriété par étages à l’intérieur du bâtiment bénéficie d’une feuille et d’un numéro propres dans le registre foncier. Ainsi, son autonomie et son droit exclusif sont garantis.
Dans la majeure partie des cas, la constitution d’une propriété par étages est effectuée par une seule personne possédant tous les droits sur l’objet et les vendant ultérieurement.
La base légale de la propriété par étages se trouve principalement dans le code civil (CC) aux articles 712 a-t. Cependant, comme la copropriété est aussi une référence pour cette forme de logement, des dispositions détaillées sont également indiquées par les articles 646-651 du CC ainsi que de manière parfois complémentaire par le droit des associations (art. 60-79 CC).
La quote-part et son calcul
La quote-part reflète la part de valeur d’une unité de logement par rapport à la valeur totale du bâtiment. Elle fixe également l’étendue des droits et des devoirs du propriétaire par étage au sein de la communauté.
La quote-part a une très grande importance puisque c’est sur ce chiffre que se sont réparties les charges communes telles que les frais d’entretien.
Elle est en général exprimée en centièmes ou millièmes de la valeur totale. La quote-part ne joue aucun rôle au moment de fixer le prix de vente d’un objet qui dépend plutôt de l’offre et de la demande ainsi que de la situation et du standard de construction.
Pour fixer la quote-part correctement, il est recommandé de faire appel à un expert. Les points de référence pour la définition des quotes-parts sont généralement:
- La surface de base (en mètres carrés) des parts soumises à un droit exclusif.
- La surface de base des locaux annexes tels que grenier, cave, etc.
- La surface de base des parts soumises à des droits de jouissance: une place de stationnement par exemple.
Une fois la quote-part calculée, cette dernière est inscrite dans le registre foncier. Une modification n'est possible que dans deux cas:
- L’ensemble des propriétaires approuve la modification par vote et le registre foncier est adapté en conséquence.
- Un propriétaire exige une rectification de sa quote-part suite à une erreur (erreur de calcul, transformation importante du bâtiment).
Administration et gestion
Dans la plupart des cas, un administrateur est nommé lors de la création d’une copropriété. En principe, il est élu par l’assemblée des copropriétaires.
Sa mission principale est de représenter les intérêts de l’ensemble des copropriétaires. Ce dernier aura également pour rôle de gérer les diverses demandes, d’organiser des assemblées, de surveiller l’état des lieux, de gérer les éventuels travaux et de s’assurer que les propriétaires remplissent leurs devoirs (entretien des parties communes, etc.). L’administrateur doit également gérer la tenue des comptes de la PPE et assurer le suivi budgétaire approuvé par l’assemblée générale.
Les honoraires de l’administrateur sont généralement fixés à l’avance et varient selon le type de PPE ainsi que les tâches qui lui sont attribuées.
Le fonds de rénovation
La constitution d’un fonds de rénovation a pour but de payer les éventuels gros travaux d’entretien nécessaires au fil du temps. Dans le cas de PPE récentes, le fonds n’est pas toujours constitué dans les premières années étant donné que la construction est récente et encore sous garantie.
Ce sont les propriétaires qui décident du montant à attribuer au fonds. La règle usuelle prévoit la hauteur des contributions en pourcentage de la valeur du bien immobilier, par exemple : 2,5 pour mille de CHF 3 millions.
En règle générale, seul l’administrateur et/ou deux personnes du comité de PPE peuvent disposer du compte de fonds de rénovation.
En conclusion, la PPE est un excellent moyen de devenir propriétaire. Si ce principe vous intéresse, demandez à votre courtier Cardis Sotheby’s International Realty plus de renseignements.