Comment fonctionne une vente sur plan?

De nombreux acquéreurs achètent un bien immobilier avant qu'il ne soit construit. On appelle cela la vente sur plan. Mais il faut bien réfléchir en amont à la façon dont on souhaite payer pour cet achat. Il existe deux méthodes, qui possèdent chacune leurs avantages et leurs inconvénients. Description.

Pourquoi acheter un bien qui n'existe pas encore?

Lorsque l'appartement ou la maison que l'on souhaite acquérir n'a pas encore été construit, cela confère une importante marge de manœuvre pour le personnaliser en fonction de ses goûts et de ses besoins. Cela permet surtout au propriétaire le choix en primeur du lot au sein de la PPE. En effet, le futur propriétaire ne choisit plus « ce qui reste », mais exactement ce qu’il veut. On peut choisir la couleur et les équipements de la cuisine, les revêtements des sols ou encore le type de douche.
L'acquéreur peut se montrer plus ambitieux encore et choisir d'intervenir sur l'aménagement intérieur du bien. Si le projet prévoit trois chambres à coucher et qu'il n'en souhaite que de deux, il peut redessiner le plan du logement pour en supprimer une. De même, on peut choisir d'enlever l'îlot central de la cuisine pour offrir plus d'espace au séjour.

Comment s'assurer que ses choix seront respectés?

Avant que le chantier ne démarre, un descriptif de construction est établi et signé chez le notaire par le responsable du projet et l'acquéreur. Ce document mentionne dans le détail le budget pour chaque corps de métier (cuisine, salle de bains, électricité, revêtements des sols) ainsi que les choix et modifications effectués par le futur propriétaire. Si ceux-ci entraînent un dépassement des budgets alloués qui sont compris dans le prix de la vente, l'acquéreur devra prendre en charge lui-même ces coûts supplémentaires.

Quelles sont les modalités de paiement?

Il existe deux façons de procéder à une vente sur plan. La première, appelée achat à terme ou clefs en main, implique le versement d'un acompte correspondant au moins à 10 ou 20% du prix du bien immobilier. Le solde sera versé au moment de la livraison finale, en général au moyen d'un crédit hypothécaire obtenu au préalable. La seconde solution, intitulée acquisition en quote-part terrain, consiste à prendre un crédit de construction auprès de la banque pour acheter uniquement le terrain sur lequel la construction va se dérouler. Le prix de la parcelle s'élève en général entre 20% et 30% du coût total du projet immobilier. Une fois le logement construit, le crédit de construction sera consolidé, c'est-à-dire qu'il sera transformé en prêt hypothécaire traditionnel.

Quelle méthode choisir?

Dans le cas de l'acquisition en quote-part terrain, l'acquéreur se substitue en partie au promoteur immobilier, prenant à sa charge les risques inhérents à un tel projet. Si l'entreprise chargée de la construction fait défaut ou qu'elle accumule les retards et les imprévus coûteux, le futur propriétaire se retrouve seul pour en assumer les conséquences financières. Il bénéficie en revanche d'un taux réduit sur les droits de mutation - l'impôt payé par l'acquéreur sur toute transaction immobilière - puisque ceux-ci ne son calculés que sur la base de la valeur du terrain et non de l'ensemble du projet immobilier. Sachant que cette charge fiscale oscille entre 1,5% dans le canton de Fribourg et 3,3% dans le canton de Vaud, cela peut représenter une économie de taille.
À l'inverse, l'acquéreur qui fait le choix de passer par une vente à terme ou clefs en main sera obligé de payer des droits de mutation sur la valeur totale de son bien immobilier. Il évitera en revanche de devoir assumer les surcoûts liés à la construction de ce dernier. En règle générale, nous conseillons de choisir cette solution. Bien qu'un peu plus onéreuse, elle demeure plus sécurisante pour l'acheteur.

Peut-on encore changer d'avis en cours de route?

Une fois l'acte d'achat signé, il est définitif. Décider de renoncer à l'acquisition va donc être difficile, même si le bien immobilier n'existe encore que sur le papier. Mais si l'acheteur ne peut ou ne veut vraiment pas aller de l'avant en raison d'un grave problème financier ou d'un imprévu comme un décès familial par exemple, il est possible de trouver une solution en collaboration avec le courtier. Celle-ci prend souvent la forme de la proposition d'un autre acquéreur.

Et si le résultat final ne me plaît pas?

Vous venez de prendre possession de votre nouveau logement et vous constatez que le cabinet de douche est rayé, que le parquet ne correspond pas à celui que vous aviez choisi et que le four ne marche pas. Que faire? Légalement, l'acquéreur est en droit d'exiger que son bien immobilier corresponde à ce qui avait été convenu avant le début des travaux lors d’un état des lieux de réception. L'entreprise en charge de la construction se doit d'apporter les modifications nécessaires pour y parvenir. L'acte de vente comprend d'ailleurs souvent la mention de délais: ceux-ci sont justement prévus pour ce genre de travaux de retouche.