Succession : que faire d’un bien dont on a hérité?

Même si le contexte dans lequel intervient un héritage peut s'avérer être une douloureuse étape de vie, hériter d'un bien immobilier représente une opportunité d'arrondir son patrimoine de biens immobiliers. Ce genre de succession représente aussi une charge administrative lourde avec des incidences fiscales importantes. Cardis Sotheby’s International Realty vous accompagne pas à pas dans cette entreprise.

S’il est bien situé et en bon état, l'objet hérité peut représenter une opportunité si la dette n’est pas trop élevée et que les charges (chauffage, eau chaude, fiscalité) sont maîtrisées. Dans le cas où le bien est loué, il est nécessaire que les locataires s'acquittent régulièrement de leur loyer.

Si ces conditions sont réunies, les héritiers peuvent recevoir effectivement un objet immobilier de valeur, avec des promesses de plus-value importante et de rendement qui peuvent assurer le bien-être des héritiers pendant de nombreuses années. À moins qu'ils ne décident de vendre l'objet, afin d’en tirer un bénéfice immédiat. Cardis Sotheby’s International Realty vous conseille pour évaluer les avantages du bien obtenu par succession ou pour en détecter les éventuelles faiblesses liées à un besoin de rénovations trop coûteuses, à des dettes éventuelles ou à une mauvaise situation géographique. Dans ce cas de figure, une revente de l'objet hérité peut produire un prix couvrant à peine les charges, il peut même être inférieur ! Avant d'accepter ou de refuser un bien légué, il est recommandé d'avoir recours à une expertise professionnelle afin d’en vérifier la valeur de marché, son état intrinsèque et la dette dont il sert de garantie. 

De plus, une succession est soumise à l'impôt sur les successions. Celui-ci dépend du canton et de la commune de domicile de la personne décédée, de la localisation du bien immobilier considéré et du degré de parenté entre l'héritier et la personne décédée. L'impôt peut être nul dans les cas de successions en ligne directe et lorsque la valeur de l'héritage est peu élevée. Mais il peut aussi représenter des montants de plusieurs dizaines de milliers de francs lorsque le degré de parenté entre le défunt et l'héritier est ténu. L'impôt se calcule sur la base de la valeur fiscale du bien. Enfin, lorsque l'impôt sur la succession est réglé, l'héritier doit penser à sa propre déclaration fiscale pour les années à venir. Son patrimoine s'étant arrondi, il risque d'être taxé sur la fortune. Si le bien est loué, les loyers qu'il encaisse augmenteront son revenu et donc l'impôt concerné.

Exemple de succession en ligne directe:

Prenons l'exemple d'un logement à Lausanne appartenant à une personne domiciliée dans la même commune qui vient de décéder et lègue ainsi l'objet à sa fille :

• Valeur fiscale du bien : 1'000'000 de francs.
• Dette hypothécaire : 400'000 francs.
• Déduction forfaitaire : 20% de la valeur de l'immeuble (200'000 francs).
• Valeur du bien soumise à l'impôt : 400'000 francs.
• Le barème de l'impôt cantonal est de 1,848%, le barème communal est identique. Cela représente 3,696% en tout.
• Montant de l'impôt cantonal : 7392 francs. Impôt communal : 7392 francs. Impôt total : 14'784 francs.

Il existe un moyen de modérer la charge fiscale. Étaler la transmission du bien en plusieurs étapes sur plusieurs années. Le donateur peut ainsi léguer en avance son immeuble à ses héritiers tout en en conservant l'usufruit. Dans ce cas, le testateur n'est plus propriétaire, mais garde l'usage de son logement. L'héritier devient, lui, le propriétaire, mais sans les droits qui y sont associés : il ne peut ainsi pas mettre l'occupant à la porte. S'ils veulent engager des travaux importants (réfections, embellissement), le propriétaire et l'usufruitier doivent s'entendre au préalable.
Le fisc, pour sa part, se livrera à des calculs savants pour déterminer la part d'impôt revenant à chacun. Sa base de calcul est l'espérance de vie du donateur au moment de la donation. Comme le fisc applique une franchise (250'000 francs dans le canton de Vaud), la charge d'impôt en est diminuée. Si la valeur fiscale du bien attribuable au propriétaire ou à l'usufruitier tombe en-dessous de cette franchise, l'impôt tombe de lui-même.

En résumé

L'héritier doit s'assurer :

• que l'objet est en bon état ;
• qu'il n'est pas couvert de dettes ;
• qu'il peut supporter la charge fiscale ;
• qu'il pourra faire face aux coûts d'exploitation et d'entretien du bien.

Pour modérer la facture d'impôt, il peut proposer :

• une donation anticipée de l'objet, afin de partager la charge fiscale.

Dans tous les cas, les experts de Cardis Sotheby’s International Realty sont à votre disposition pour évaluer votre bien reçu en succession.