La rénovation est-elle un choix payant pour une vente réussie de votre bien immobilier?
Avant tout, l'objectif est de donner une impression favorable de votre bien immobilier à un acquéreur potentiel. Des parquets rayés, une moquette élimée ou des murs sales peuvent compliquer une vente. On évite aussi de le démotiver avec la perspective de devoir mener de grands travaux coûteux avant de pouvoir emménager.
De plus, le fait de mener des travaux de rénovation peut sensiblement raccourcir le délai nécessaire à la réalisation d'une vente. Par exemple, nous nous souvenons d’un client qui cherchait à vendre depuis un certain laps de temps une maison jouissant d'une belle situation. Il peinait à convaincre les acquéreurs potentiels, car elle ne possédait qu'une seule salle d'eau, à l'étage. Un jour, ce dernier a décidé de convertir un grand placard au rez-de-chaussée en salle de bain. Quatre mois plus tard, la maison était vendue.
Mais attention, toutes les rénovations ne sont pas bonnes à prendre. Les travaux utiles sont ceux qui sont visibles et qui répondent à un besoin réel. Installer des panneaux solaires sur le toit de sa maison est une démarche intéressante certes, mais la plupart des acquéreurs y sont peu sensibles. En revanche, rafraîchir les surfaces (murs, sols) représente une mesure peu coûteuse qui donne une impression positive, confortant ainsi le futur acquéreur dans sa décision d'investir dans votre propriété.
Mener de grands travaux en amont d'une vente peut même s'avérer contre-productif. Il y a de fortes chances pour que la cuisine que l'on vient de faire refaire, par exemple, ne soit pas du goût de l'acquéreur et qu'il décide de recommencer. L'investissement n'aura alors servi à rien. Avant de démarrer des travaux, il vaut donc vraiment la peine de demander l'avis d'un courtier qui pourra indiquer s'ils sont réellement utiles ou pas, là encore, les courtiers de Cardis Sotheby’s International Realty sont à votre service.
Est-ce que vos travaux de rénovation ont un gros impact sur le prix de vente du bien? Contrairement à l’idée reçue générale, les rénovations ont en général un impact limité sur la plus-value réalisée par le propriétaire lors de la vente de son bien immobilier. Tout au plus peut-il espérer rajouter le coût des travaux au prix de la vente et ainsi rentrer dans ses frais. En premier lieu, les rénovations permettent surtout d'accélérer le processus de vente, mais pas vraiment de gagner plus d'argent.
Les rénovations peuvent-elles avoir une influence sur vos impôts ? Oui, les frais liés aux travaux peuvent en revanche être déduits du gain immobilier réalisé lors de la vente. Cela permet de réduire l'impôt sur ce dernier. Les travaux considérés comme indispensables – changer une chaudière cassée ou réparer un toit qui fuit – peuvent être déduits du revenu imposable, car ils ont pour objectif de préserver et non pas d'augmenter la valeur du bien immobilier. La plupart des cantons donnent le choix entre une déduction forfaitaire ou effective. Les travaux qui ont pour but d'améliorer l'efficience énergétique de son logement, par exemple en installant des panneaux solaires sur le toit ou en améliorant l'isolation thermique des murs et des fenêtres, sont eux aussi déductibles fiscalement. Les rénovations plus importantes, qui débouchent sur une augmentation de la valeur du bien immobilier, ne le sont pas en revanche. Par contre, les intérêts débiteurs supplémentaires que le propriétaire devra verser sur son hypothèque, puisque celle-ci va être relevée, peuvent être déduits de sa facture fiscale.
Si les travaux urgents doivent bien évidemment être effectués sur le champ (par souci de confort et pour éviter de générer des dégâts plus importants, qui seront beaucoup plus coûteux à faire réparer au final), il est plus rentable de les concentrer sur une même année, sur le plan des impôts. S'ils sont quasi inexistants, on choisira la déduction forfaitaire pour maximiser le montant que l'on est en droit de soustraire à sa facture fiscale. En revanche, il vaut mieux échelonner les rénovations plus importantes sur plusieurs années. Cela permet d'éviter que son revenu imposable ne passe un palier et ne soit imposé à un taux plus élevé et cela durant plusieurs périodes fiscales. Globalement, on paiera moins d'impôts que si on avait tout déduit la même année.