Comment calculer une surface de vente?

A la lecture d'une annonce de mise en vente d'un logement, comment s’assurer de la précision de la présentation ? Comment être certain que la surface affichée sur le papier corresponde à l'espace effectivement disponible ? Face au besoin d'harmonisation, l'Union suisse des professionnels de l'immobilier (USPI) a édicté un ensemble de normes applicables à la Suisse entière, avec, toutefois, des nuances cantonales. Cardis Sotheby’s International Realty vous éclaire sur le sujet.
Il existe plusieurs manières de mesurer la surface d'un logement. Celle-ci peut inclure, au maximum, la surface des pièces, celle occupée par les murs intérieurs et extérieurs ainsi que celle des parties externes (balcon, terrasse). C'est la surface de vente brute. La partie de cette surface effectivement disponible pour l'occupant, c'est-à-dire sans les murs intérieurs et extérieurs et les parties externes, se nomme la surface nette habitable. Elle est bien entendu plus réduite que la surface de vente brute. A cela peut s'ajouter la surface occupée par une cave, un dépôt, une place de parc intérieure ou un jardin. Cet ensemble est nommé surface utile secondaire non-aménagée.

Exemple de calcul

Prenons un logement de 100 m2 de surface brute. Il compte plusieurs pièces séparées par des murs intérieurs et dispose d'un balcon. Sa surface se décompose de la manière suivante :

• 75 m2 sont effectivement disponibles pour l'occupant. C'est la surface nette habitable.
• A cela s'ajoutent les murs intérieurs et les gaines (aération, électricité, etc.), lesquels recouvrent 10 m2. Le tout correspond à la surface habitable (85 m2).
• A cela s'ajoutent les murs extérieurs et mitoyens, recouvrant 8 m2. C'est la surface brute habitable (93 m2).
• A cela s'ajoute le balcon, de 7 m2. Le tout est la surface de vente brute (100 m2).

Ces précisions sont importantes, car le prix du logement se compte ordinairement par mètre carré. Et un prix de vente de 7000 francs le mètre carré ne donne pas le même résultat si l'on compte la surface de vente brute (soit un prix de 700'000 francs pour un appartement de 100 m2 de surface de vente brute) ou la surface nette habitable (525'000 francs pour le même appartement, d'une surface nette habitable de 75 m2 ) !
Les cantons ont établi des règles pour harmoniser cette question :

• Dans les cantons de Vaud, Fribourg et Neuchâtel, la surface déterminante est la surface de vente nette, qui recouvre la surface nette habitable, plus les murs intérieurs et les surfaces externes, mais sans les murs extérieurs ou mitoyens.
• En Valais en revanche, c'est la surface de vente brute, c'est-à-dire celle qui inclut également les murs externes et mitoyens, qui fait référence.

Attention donc, deux logements de surface identique vendus l'un dans le canton de Vaud et l'autre en Valais n'offrent pas la même surface nette habitable ! Cette dernière est plus grande dans le canton de Vaud qu'en Valais.
Dans l'établissement de la surface de vente, certains éléments d'habitation ne sont pas, en raison de leurs caractéristiques, comptés à leur valeur pleine. Un balcon, une loggia et les murs intérieurs comptent ainsi pour une demie de la surface de vente brute. Une terrasse pour un tiers. Les mezzanines et les combles sont comptabilisés comme une surface de vente que si la distance du sol au plafond atteint au moins 1,50 m. En revanche, la surface de vente brute inclut les blocs de cuisine, les armoires encastrées, les cheminées et les escaliers intérieurs.

Les courtiers de Cardis Sotheby’s International Realty se tiennent à votre disposition pour évaluer pour vous vos surfaces de vente.