Quelles sont les règles de base du financement immobilier pour devenir propriétaire?

L’achat d’un bien immobilier représente pour beaucoup le rêve d’une vie ou le début d’une stratégie d’investissements pertinents. Vous vous demanderez en premier lieu si vous pouvez vous le permettre ? Et comment vous aller financer cet investissement. Chez Cardis Sotheby’s International Realty, nous sommes là pour vous aider à répondre à ces questions et à toutes les suivantes.
Si vous disposez d'un important apport financier, cela ira forcément plus rapidement en fonction des limites de votre budget. Dans le cas contraire, soyez rassuré, l’accès à la maison de vos rêves est plus proche que vous ne le pensez grâce au prêt hypothécaire.
Avant même de passer à la recherche du bien, il est primordial de vous fixer un budget réaliste. Ce sont ensuite les institutions financières qui auront pour rôle de définir si votre situation vous permet d’absorber les charges d’un éventuel prêt hypothécaire, et si tel est le cas, de vous l’accorder. Vous trouverez ci-dessous les bases du financement immobilier : comment déterminer votre potentiel d’achat, quelles sont les règles de base appliquées par la plupart des établissements bancaires, et enfin, comment procéder à l’achat d’un bien sans avoir les 20% de fonds propres nécessaires.

1ère étape : comment déterminer vos fonds propres disponibles ?

Vous devez financer au moins 20% de la valeur du bien immobilier par des fonds propres. 10 % de la valeur du bien doivent être issus d’une épargne personnelle provenant soit de votre compte épargne ou de votre 3e pilier (dans ce cas de figure, un prêt remboursable ou crédit à la consommation n’est pas envisageable).
À cela, il est possible d’ajouter 10% ou plus provenant du 2e pilier, également appelé LPP ou prévoyance professionnelle obligatoire. Principalement, cette dernière sert à financer la retraite, mais elle peut être utilisée aussi dans le cadre d’un achat immobilier. Prenez contact avec votre caisse de retraite pour déterminer le montant disponible à l’encouragement à la propriété et les éventuelles conséquences sur cette dernière si vous en utilisez un montant supérieur à 10%.  Nos experts sont à votre disposition pour vous aider à déterminer vos fonds propres disponibles.

Exemple :

• Épargne personnelle : 60'000.-
• Assurance 3e pilier avec valeur de rachat de 20'000.-
• État 2e pilier : 200'000, dont 180'000.- pour l’encouragement à la propriété

Si vous utilisez 100'000.- de votre 2e pilier, vos fonds propres sont donc de 180'000.-

2e étape : comment calculer votre potentiel d’achat

La règle de base est la suivante : les fonds propres doivent représenter 20 % au minimum de la valeur du bien à acheter, dont 10 % en « cash ». Si vos fonds propres représentent 180'000.- (cash, 2e et 3e pilier), vous pourrez ainsi investir au maximum dans un bien à 900'000.-. Vous pouvez utiliser un montant du 2e pilier supérieur (exemple 180'000.-) pour viser un bien immobilier au prix plus élevé mais vous devez en évaluer l’impact sur votre fond de retraite.

3e étape : comment déterminer votre charge financière ?

Les intérêts hypothécaires

Par rapport à vos fonds propres et à votre capacité d’amortissement, votre banque va définir la durée du prêt, le type de taux ainsi que le fractionnement du prêt hypothécaire. Votre établissement financier calcule votre capacité d’emprunt à un taux théorique de 5%. La raison de ce chiffre est basée sur une éventuelle hausse des taux. Il s’agit donc d’une sorte de sécurité. Actuellement, les taux sont très bas. Ils peuvent être négociés à 1% sur 10 ans. N’hésitez pas à contacter les experts de Cardis Sotheby’s International Realty pour en savoir plus sur l’état actuel du marché.

Exemple:

Prêt hypothécaire : 900'000 - 180'000 = 720'000.-

1. Intérêt théorique annuel : 720'000 * 5% = 36'000.- (3'000.- par mois)
2. Intérêt effectif annuel : 720'000 * 1% = 7'200.- (600.- par mois)

L’intérêt théorique (1) est celui que l’établissement financier va utiliser pour évaluer votre capacité d’emprunt. L’intérêt effectif (2) de l’emprunt hypothécaire est la charge effective que vous devrez payer mensuellement. 

L’amortissement

Lors d’un prêt, les banques imposent en général un amortissement d'environ un tiers de la valeur du bien sur 15 ans. Rien ne vous empêche d’augmenter le montant de l’amortissement selon vos revenus.  Si vous amortissez (diminuez) votre dette hypothécaire rapidement, vous allez également en diminuer les d’intérêts. Dans leurs calculs, les banques estiment que l’amortissement représente environ 1% du montant emprunté.

Exemple :

• 900'000 * 34 % = 306’000.- = montant à amortir sur 15 ans
• Ce montant doit être déduit de la part des fonds propres que vous avez déjà investis, soit : 306'000 - 180'000 = 126'000.-
• Amortissement annuel : 126'000 / 15 = 8'400.- (ou 700.- par mois)

Les charges PPE

Les frais d'entretien et les charges annexes représentent environ 1% de la valeur de votre bien immobilier. Renseignez-vous auprès de nos courtiers avant l’achat d’un bien immobilier pour obtenir le règlement et les comptes de la PPE dans le cas d’un achat d’un appartement. Il vous indiquera les charges annuelles effectives concernant votre bien.

Exemple :

Charges PPE annuelles : 900'000* 1% = 9'000.- (ou 750.- par mois)

Charge financière effective

Votre charge financière effective est la suivante :
Intérêt hypothécaire + Amortissement + Charges PPE

Exemple :

Intérêt hypothécaire (10'800) + Amortissement (8'400) + Charges PPE (9’000) = 28'200.- ou 2'350.- par mois.

4e étape : détermination du revenu

Au moment de vous présenter auprès de votre banque (ou une assurance ou encore une institution de prévoyance), sachez que le point le plus important pour votre créditeur sera celui d’évaluer votre capacité à vous acquitter de vos charges financières sur toute la durée du prêt jusqu’à son remboursement.
De ce fait, il ne suffit pas d’arriver avec un apport d’au minimum 20%, il faut que les charges financières (intérêt théorique + amortissement + charges PPE) de votre futur bien immobilier ne dépassent pas 33% de votre revenu brut. Il s’agit là de la « règle du tiers ». Et elle est appliquée par la majorité des établissements bancaires. Des éléments comme la fluctuation des taux d’intérêts ou la stabilité de votre carrière professionnelle peuvent aussi rentrer en matière lors de votre évaluation par l’établissement bancaire. Chez Cardis Sotheby’s International Realty, nous nous assurons que vous arriverez à cette étape muni d'un dossier solide en vue de l’obtention de votre prêt hypothécaire.

Exemple de calcul de charge financière théorique

Intérêt théorique hypothécaire (36’000) + Amortissement (8'400) + Charges PPE (9’000) = 53'400.-
Revenu brut minimal pour obtenir un financement : 53'400.- * 3 = 160'200.-

160'200.- est le revenu brut que vous devez justifier.
Bien que les banques puissent parfois se montrer strictes quant à l’attribution des prêts hypothécaires, il est important de souligner qu’avec l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier comme Cardis Sotheby’s International Realty, tout est possible!

Notre expertise, notre analyse, notre connaissance des rouages du système de financement bancaire sont à votre service.