Was sind die Grundregeln der Immobilienfinanzierung für zukünftige Hausbesitzer?

Für viele Menschen stellt der Kauf einer Immobilie den Traum ihres Lebens oder den Beginn einer entsprechenden Anlagestrategie dar. Die erste Frage, die Sie sich stellen werden, lautet: Können Sie es sich leisten? Und wie Sie diese Investition finanzieren werden. Wir von Cardis Sotheby's International Realty sind hier, um Ihnen bei der Beantwortung dieser und aller folgenden Fragen zu helfen.
Wenn Sie über einen grossen finanziellen Eigenbeitrag verfügen, geht es zwangsläufig schneller. Sollte dies nicht der fall sein, rückt Ihr Traum in greifbare Nähe mit einer Hypothek. 
Schon zu Beginn Ihrer Suche nach der idealen Immobilie ist es wichtig, ein realistisches Budget festzulegen. Es ist dann die Aufgabe der Finanzinstitute, festzustellen, ob Ihre Situation es Ihnen erlaubt, die Kosten eines möglichen Hypothekarkredits zu übernehmen, und wenn ja, Ihnen diesen zu gewähren. Nachfolgend finden Sie die Grundlagen der Immobilienfinanzierung: Wie Sie Ihr Kaufpotential bestimmen, welche Grundregeln die meisten Bankinstitute anwenden und schliesslich, wie Sie mit dem Kauf einer Immobilie verfahren können, ohne über das erforderliche Eigenkapital von 20% zu verfügen.

1. Schritt: Wie bestimmen Sie Ihr verfügbares Eigenkapital?

Sie müssen mindestens 20 % des Wertes der Immobilie mit eigenen Mitteln finanzieren. 10 % des Wertes der Immobilie müssen aus persönlichen Ersparnissen entweder von Ihrem Sparkonto oder Ihrer 3. Säule stammen (in diesem Fall ist ein rückzahlbares Darlehen oder ein Verbraucherkredit nicht möglich).
Dazu können 10% und mehr aus der 2. Säule, auch BVG oder obligatorische berufliche Vorsorge genannt, hinzukommen. Letztere wird hauptsächlich zur Finanzierung des Ruhestands verwendet, kann aber auch für einen Immobilienkauf verwendet werden. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Pensionskasse, wie viel Geld für die Wohneigentumsförderung zur Verfügung steht und welche Folgen es für die Wohneigentumsförderung haben kann, wenn Sie mehr als 10% verwenden.  Unsere Experten stehen Ihnen bei der Ermittlung Ihres verfügbaren Eigenkapitals zur Verfügung.

Beispiel:

• Persönliche Ersparnisse: CHF 60'000.-
• 3. Säule mit einem Rückkaufswert von CHF 20'000.
• 2. Säule Staat: CHF 200.000, davon CHF 180.000 für die Förderung von Wohneigentum.

Wenn Sie CHF 100.000 aus Ihrer 2. Säule verwenden, beträgt Ihr Eigenkapital also CHF 180.000.

2. Schritt: Wie Sie ihr Kaufpotenzial berechnen

Als Faustregel gilt, dass das Eigenkapital mindestens 20% des Wertes der zu erwerbenden Immobilie ausmachen muss, wovon 10% in "bar" bezahlt werden müssen. Wenn Ihr Eigenkapital CHF 180'000 (Bargeld, 2. und 3. Säule) beträgt, können Sie also maximal CHF 900'000 in eine Immobilie im Wert von CHF 900'000 investieren. Sie können einen Betrag aus der höheren 2. Säule (z.B. CHF 180'000) verwenden, um eine Immobilie zu einem höheren Preis zu erwerben, aber Sie müssen die Auswirkungen auf Ihre Pensionskasse abschätzen.

3. Schritt: Wie bestimmen Sie Ihre finanzielle Belastung?

Hypothekarzinsen

Im Verhältnis zu Ihrem Eigenkapital und Ihrer Amortisierungskapazität wird Ihre Bank die Laufzeit des Darlehens, die Art des Zinssatzes und die Aufteilung des Hypothekendarlehens festlegen. Ihr Finanzinstitut berechnet Ihre Kreditaufnahmekapazität mit einem theoretischen Zinssatz von 5 %. Der Grund für diese Zahl beruht auf einer möglichen Erhöhung der Raten. Es handelt sich also um eine Art Sicherheit. Derzeit sind die Raten sehr niedrig. Sie können zu 1% über 10 Jahre verhandelt werden. Zögern Sie nicht, sich mit den Experten von Cardis Sotheby's International Realty in Verbindung zu setzen, um mehr über den aktuellen Stand des Marktes zu erfahren.

Beispiel:

Hypothekardarlehen: CHF 900'000 - CHF 180'000 = CHF 720'000.-

1. Theoretischer Jahreszins: CHF 720'000 * 5% = CHF 36'000.- (CHF 3'000.- pro Monat)
2. Effektiver Jahreszins: CHF 720'000 * 1% = CHF 7'200.- (CHF 600.- pro Monat)

Der fiktive Zinssatz (1) ist der Zinssatz, den das Finanzinstitut zur Bewertung Ihrer Kreditaufnahmekapazität verwendet. Der effektive Zins (2) des Hypothekendarlehens ist die tatsächliche Belastung, die Sie monatlich zahlen müssen.

Amortisation

Bei der Gewährung eines Darlehens verlangen die Banken in der Regel eine Amortisation von etwa einem Drittel des Wertes des Eigentums über 15 Jahre. Es gibt nichts, was Sie daran hindert, die Höhe der Amortisation in Abhängigkeit von Ihrem Einkommen zu erhöhen. Wenn Sie Ihre Hypothekarschuld rasch amortisieren (reduzieren), verringern Sie auch Ihre Zinszahlungen. In ihren Berechnungen schätzen die Banken, dass die Amortisation etwa 1% des geliehenen Betrags ausmacht.

Beispiel:

• CHF 900'000 * 34% = CHF 306'000.- = über 15 Jahre abzuschreibender Betrag
• Dieser Betrag muss von dem Teil des Eigenkapitals abgezogen werden, den Sie bereits investiert haben, d.h.: CHF 306.000 - CHF 180.000 = CHF 126.000.
• Jährliche Abschreibung: CHF 126.000 / 15 = CHF 8.400 (oder CHF 700 pro Monat).

Die STWE-Gebühren

Unterhalts- und Nebenkosten machen etwa 1% des Wertes Ihres Eigentums aus. Wenden Sie sich an unsere Makler vor dem Kauf einer Immobilie, um die Abrechnung und die Konten der STWE im Falle eines Wohnungskaufs zu erhalten. Sie werden Ihnen die tatsächlichen jährlichen Kosten für Ihr Eigentum mitteilen.

Beispiel:

Jährliche STWE-Gebühren : CHF 900'000* 1% = CHF 9'000.- (oder CHF 750.- pro Monat)

Effektiver finanzieller Aufwand

Ihre tatsächliche finanzielle Belastung ist wie folgt:
Hypothekarzinsen + Amortisation + STWE-Gebühren

Beispiele:

Hypothekarzinsen (CHF 10'800) + Amortisation (CHF 8'400) + PSA-Gebühren (CHF 9'000) = CHF 28'200.- oder CHF 2'350.- pro Monat.

4. Schritt: Bestimmung des Einkommens

Wenn Sie zu Ihrer Bank (oder einer Versicherungs- oder Pensionseinrichtung) gehen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass das Wichtigste für Ihren Gläubiger darin besteht, Ihre Fähigkeit zu beurteilen, Ihren finanziellen Verpflichtungen während der gesamten Laufzeit des Darlehens bis zu dessen Rückzahlung nachzukommen.
Daher reicht es nicht aus, mit einem Beitrag von mindestens 20% zu kommen, die finanziellen Belastungen (theoretische Zinsen + Abschreibungen + STWE-Belastungen) Ihres zukünftigen Vermögens dürfen 33% Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Dies ist die "Ein-Drittel-Regel". Und sie wird von der Mehrheit der Bankinstitute angewandt. Elemente wie die Fluktuation der Zinssätze oder die Stabilität Ihrer beruflichen Laufbahn können bei der Beurteilung durch die Bank ebenfalls eine Rolle spielen. Bei Cardis Sotheby's International Realty stellen wir sicher, dass Sie in dieser Phase mit einer soliden Akte ankommen, um Ihren Hypothekarkredit zu erhalten.

Beispiel einer theoretischen Berechnung der finanziellen Belastung

Theoretische Hypothekarzinsen (CHF 36'000) + Amortisation (CHF 8'400) + PSA-Gebühren (CHF 9'000) = CHF 53'400.-

Mindestbruttoeinkommen zur Erlangung einer Finanzierung: CHF 53'400.- * 3 = CHF 160'200.-

CHF 160.200 ist das Bruttoeinkommen, das Sie rechtfertigen müssen. Obwohl die Banken bei der Vergabe von Hypothekenkrediten manchmal streng sein können, ist es wichtig zu beachten, dass mit der Unterstützung eines Immobilienprofis wie Cardis Sotheby's International Realty alles möglich ist!

Unser Fachwissen, unsere Analysen und unser Wissen über die Funktionsweise des Bankfinanzierungssystems stehen Ihnen zur Verfügung.